임대차 3 법으로 임대인, 임차인간 많은 혼란이 있습니다. 이제 좀 안정이 되어가는 건가 싶다가도 문득 궁금한 사항들이 생겨나서 간혹 여쭤보시는 분들이 계십니다.
오늘은 임대차 계약 기간 중 이사를 나갈 경우 중개보수는 어느 쪽에서 부담하는지 알아보도록 하겠습니다.
계약갱신청구권을 사용해서 재계약을 진행했는데 임차인이 계약 만기를 1년 남겨두고 급하게 이사를 나가야 한다고 합니다. 이럴 때 중개보수는 누가 내야 하나요?
원칙적으로 중개보수는 계약 당사자인 임대인, 계약할 임차인이 부담해야 합니다.
위의 경우 계약갱신계약기간이 남았기에 누가 부담해야 하는지 혼란이 생기는데요. 위의 경우도 역시 임대인의 부담입니다. 나가려는 임차인에게는 중개보수 부담 의무가 없습니다.
계약갱신청구권을 사용하고 임차인은 아무 때나 이사 나간다고 하면 임대인은 언제든지 보증금을 반환하고, 중개보수까지 부담해야 되나요?
중개보수는 임대인 부담이 맞습니다. 다만, 임차인은 이사 나가려는 날 기준 3개월 전에 임대인에게 통보해야 하며, 임대인은 3개월간 새로운 임차인을 구하며, 3개월 내에 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 의무는 없습니다.
계약갱신청구권이 아닌 신규 임대차 계약을 했는데, 임차인이 계약 만기전에 이사 나간다고 합니다. 이럴 때는 중개보수는 어떻게 해야 되나요?
이는 임대인과의 협의가 필요합니다.
2009. 12. “임대계약기간 만료 전에 임차인이 중개보수를 부담해야 하는가”에 대해 국토해양부에서 법제처에 해석요청을 한 것이 있습니다. 이에 따르면 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 공인 개업 중개사가 실비를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로(「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제1항), 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다고 해석했습니다. < 「임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인이 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인의 범위에 포함되는지 여부」, 법제처 09-0384, 2009. 12. 24. 국토해양부 부동산 산업과 >
계약기간 중 임차인이 이사를 가더라도 중개보수는 임대인이 부담해야 합니다. 하지만 계약기간 중 임차인의 사정으로 임대차 계약을 언제든지 해지할 수 있다는 특약을 약정하지 않았다면, 임대인은 계약기간까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 계약기간 중 해지에 대한 손해배상으로 중개보수를 임차인이 부담하고 새로운 임차인을 구해 계약을 해지하게 됩니다.
예를 들어 기존 보증금이 2억에서 3억으로 올려서 전세 임차인을 구할 경우 기존 임차인은 2억에 대해 중개보수를 지급하고 증가분 1억에 대해서는 임대인이 중개보수를 부담하는 형태로 현업에서는 진행되는 경우가 많습니다.
내용을 정리해보면...
계약갱신청구권을 사용한 계약과 묵시적 갱신 계약에 대해서는 계약기간이 남아있더라도 이사 나가기 전 3개월 전에 집주인에게 통보하면 임차인은 중개보수를 부담하지 않고 3개월 후 보증금을 반환받아 이사 나갈 수 있습니다.
신규계약의 경우 계약기간이 남아있다면 원칙적으로 중개보수는 임대인 부담이나 협의를 통해 임차인이 중개보수를 부담하고 새로운 임차인을 구해 보증금을 반환받는 것으로 협의하게 됩니다.
자세한 사항은 위 내용을 참고하여 국토교통부 1599-0001번으로 문의하시면 정확한 답변을 들으실 수 있습니다.
